Come si valuta una gestione alberghiera

Come si valuta una gestione alberghiera? Sarebbe troppo semplice valutare una gestione alberghiera in funzione dei fattori utilizzati per l’ analisi delle performance manageriali (ADR/RMC, RevPar, Occupazione, o addirittura la BRAND REPUTATION!!!).

Questi parametri, seppur importantissimi, debbono manifestarsi in un documento di sintesi, il Bilancio, il quale evidenzia la situazione patrimoniale e la situazione economica. Una gestione è efficace quando remunera il Patrimonio Netto in una misura percentuale superiore all’investimento alternativo, generalmente operando gli hotels nell’ambito del capitale di rischio, è evidente che la remunerazione del patrimonio netto non può essere inferiore alla remunerazione di un titolo di stato (capitale non di rischio).

Pertanto frasi (che sempre più spesso si sentono, purtroppo) come  “il mio hotel va bene perchè ha il 100 % di occupazione“, “il mio hotel va bene perchè ho un RevPar di 300 Euro” o “un AdR di 500 Euro“, sono parametri che solo parzialmente forniscono il quadro della situazione.

Il rapporto fra Patrimonio Netto ed Utile Netto ci indica quanto rendono i soldi che sono stati investiti nell’azienda, equiparando pertanto “l’investimento alberghiero” ad altri investimenti. Nel caso ci trovassimo davanti ad una azienda che non remunera adeguatamente il capitale investito, dovremmo astrarre e valutare un altro indice l’EBITDA (utile non considerando Interessi, Tasse, Deprezzamenti e Ammortamenti).

Questo indice indica la qualità della gestione operativa, (l’azione manageriale per intenderci) e se questo indice è in linea con il benchmark di riferimento significa che la gestione operativa è efficace.

Se malgrado ciò il capitale investito non viene remunerato adeguatamente (non crea quindi valore) è evidente che i problemi dell’azienda sono “nel sottostante dell’EBITDA“, ovvero le problematiche sono in quei valori che questo indice non considera: Interessi passivi (Oneri finanziari), Tasse, Ammortamenti.

E su questi valori dovrebbe concentrarsi l’azione managerialeimprenditoriale.

Pertanto il processo di valutazione di un albergo può essere sintetizzato:

  • Analisi situazione patrimoniale ( evidenza patrimonio netto );
  • Analisi struttura debitoria / incidenze oneri finanziari;
  • Analisi immobilizzazioni / incidenza ammortamenti;
  • Analisi utile netto – valutazione delle remunerazione degli investimenti alternativi;
  • EBITDA – Analisi attivita tipica (escludendo Interessi, Tasse, Deprezzamenti, Ammortamenti);
  • Impostazione modelli di Uniform System of Account per Evidenziare performance reddituali di reparto (centri di costo / centri di ricavo);
  • Intervento o sull’ attività gestionale ( nel caso le performance non fossero in linea ) o sulla struttura patrimoniale

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Pubblicato il: 17 Marzo 2015

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